e-Devlet Üzerinden Kira Sözleşmesi Zorunlu mu? Kanun Ne Diyor

Kâğıt sözleşmesini "nasılsa geçersizleşecek" diye kenara koyan kiracı, elindeki tek ispat aracını kenara koymuş olur. e-Devlet ekranındaki onayı gördüğü için sözleşmenin şartlarını okumadan geçen ev sahibi de, imzaladığı metnin içeriğine değil ekranına güvenmiş olur.

Kamuoyunda dolaşan iki cümle var: "e-Devlet kira sözleşmesi zorunlu oldu" ve "kâğıt sözleşmeler geçersizleşecek". Kanun metni ikisini de söylemiyor.

e-Devlet kira sözleşmesi zorunlu mu?

Bu yazının hazırlandığı tarih itibarıyla, kira sözleşmelerinin e-Devlet Kapısı üzerinden düzenlenmesini zorunlu kılan bir kanun, yönetmelik, tebliğ, Cumhurbaşkanı kararı veya genelge tespit edilememiştir. Uygulama, bir vatandaşa açılmış hizmet olarak yürümektedir.

Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek'in konuya ilişkin açıklamasının dili de bir zorunluluk dili değildir: "Vatandaşlarımızı kira sözleşmesi işlemlerini e-Devlet Kapısı üzerinden yapmaya davet ediyoruz." Bir yasal düzenleme çalışmasının sürdüğü kamuoyuna duyurulmuş; ancak bu düzenlemenin metni, kapsamı ve yürürlük tarihi açıklanmamıştır.

Bu ayrım pratikte önemlidir. "Zorunlu" kelimesi hukuki olarak iki şeyden birini anlatır: ya sözleşmenin geçerliliği o şekle bağlanmıştır, ya da uyulmadığında bir yaptırım öngörülmüştür. Bu yazının hazırlandığı tarih itibarıyla, e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi düzenlenmemesine bağlanmış böyle bir sonuç tespit edilememiştir.

Kira sözleşmesi hangi şekle tabidir?

Cevabı iki maddede duruyor.

Türk Borçlar Kanunu'nun 12. maddesinin birinci fıkrası genel kuralı koyar:

"Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir."

Aynı maddenin ikinci fıkrası, istisnanın nasıl doğacağını da gösterir: "Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz."

Yani şekil şartı, ancak kanunda öngörülmüşse geçerlilik şartıdır. Bir uygulamanın, bir hizmetin ya da bir duyurunun kendiliğinden şekil şartı doğurması mümkün değildir.

İkinci madde, kira sözleşmesinin tanımını veren 299. maddedir:

"Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir."

Bu tanımda ne "yazılı" kelimesi geçer, ne "resmî şekil", ne de bir kayıt zorunluluğu. Türk Borçlar Kanunu'nun 299 ve devamı maddelerine tabi kira sözleşmeleri bakımından kanunda öngörülmüş bir geçerlilik şekli bulunmamaktadır; özel kanuna tabi kira türleri bakımından ayrıca değerlendirme gerekir.

İki madde birlikte okunduğunda sonuç nettir: kira sözleşmesi, kural olarak şekle bağlı değildir. Sözlü olarak da kurulabilir; kâğıt üzerinde de kurulabilir; elektronik ortamda da kurulabilir.

Kâğıt kira sözleşmesi geçersiz olur mu?

Şekil serbestisi kuralının doğrudan sonucu: bir sözleşmenin geçerliliği, sonradan getirilen bir kayıt sisteminin dışında kaldı diye ortadan kalkmaz.

Kâğıt sözleşmelerin akıbetine ilişkin resmî bir açıklamaya bu yazının hazırlandığı tarih itibarıyla ulaşılamamıştır. Ancak hukuki çerçeve açıktır: kurulduğu anda geçerli olan bir sözleşme, geçerliliğini kanundan alır. Bunu değiştirmek için gereken şey, kanun düzeyinde bir şekil şartı getirilmesidir.

Getirilecek olsa bile, yeni bir şekil şartının önceden kurulmuş sözleşmelere uygulanıp uygulanmayacağı ayrı bir sorudur ve cevabı, o düzenlemenin kendi geçiş hükümlerinde aranır. Henüz bir metin bulunmadığı için bu soruya bugün verilebilecek bir cevap yoktur.

e-Devlet kaydının ispat gücü nedir?

Zorunluluk tartışması, asıl meseleyi gölgeliyor. e-Devlet sözleşmesinin bugünkü değeri bir geçerlilik meselesi değil, bir ispat meselesidir.

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 199. maddesi belgeyi geniş tanımlar:

"Uyuşmazlık konusu vakıaları ispata elverişli yazılı veya basılı metin, senet, çizim, plan, kroki, fotoğraf, film, görüntü veya ses kaydı gibi veriler ile elektronik ortamdaki veriler ve bunlara benzer bilgi taşıyıcıları bu Kanuna göre belgedir."

Elektronik ortamdaki veri, bu tanıma göre belgedir. Ancak "belge" olmak ile "senet" olmak aynı şey değildir. 200. madde, senetle ispat zorunluluğunu düzenler ve bir hakkın doğumu, devri, değiştirilmesi gibi hukuki işlemlerin, yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri maddedeki parasal sınırı geçtiği takdirde senetle ispat olunmasını arar. Bu sınır, Kanun'un Ek 1. maddesi uyarınca her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırıldığından, maddede yazılı rakam değil ilgili yılda geçerli olan tutar esas alınır.

205. maddenin ikinci fıkrası ise elektronik verinin ne zaman senet sayılacağını söyler:

"Usulüne göre güvenli elektronik imza ile oluşturulan elektronik veriler, senet hükmündedir."

Buradan çıkan pratik soru şudur: e-Devlet üzerinden onaylanan bir kira sözleşmesi, hangi teknik yöntemle imzalanmaktadır? Uygulamanın imza yöntemine ilişkin bağlayıcı bir teknik düzenlemeye bu yazının hazırlandığı tarih itibarıyla ulaşılamamıştır. Bu belirlenmediği sürece, kaydın senet hükmünde sayılıp sayılmayacağı da kesin olarak söylenemez.

Söylenebilecek olan şudur: e-Devlet kaydı, sözleşmenin varlığını, taraflarını ve tarihini kamu sistemi üzerinden gösteren bir veri üretir. Sözleşmenin hiç yapılmadığı ya da kira bedelinin başka olduğu yönündeki bir savunma karşısında bu verinin değeri, kâğıt bir nüshanın kaybolmuş olması ihtimaline göre farklıdır. Uyuşmazlığın konusu sözleşmenin varlığı ise, kaydın işlevi doğrudandır.

Kefil e-Devlet üzerinden nasıl bağlanır?

Dijital kira sözleşmesindeki asıl gerilim noktası buradadır. Kira sözleşmesi şekle tabi değildir; ama kefalet sözleşmesi tabidir. Türk Borçlar Kanunu'nun 583. maddesinin birinci fıkrası:

"Kefalet sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azamî miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz. Kefilin, sorumlu olduğu azamî miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda, bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısıyla belirtmesi şarttır."

Burada iki katmanlı bir şekil şartı vardır: yazılılık ve kendi el yazısı. Üçüncü fıkra bu sıkılığı devam ettirir: kefilin sorumluluğunu artıran sonraki değişiklikler de aynı şekle uyulmadıkça hüküm doğurmaz.

Elektronik imza bu şartın neresine düşer? 15. maddenin birinci fıkrası: "İmzanın, borç altına girenin el yazısıyla atılması zorunludur. Güvenli elektronik imza da, el yazısıyla atılmış imzanın bütün hukuki sonuçlarını doğurur." 14. maddenin ikinci fıkrası da güvenli elektronik imza ile gönderilip saklanabilen metinlerin yazılı şekil yerine geçtiğini belirtir.

Ancak 583. maddenin aradığı şey yalnızca bir imza değildir: azamî miktarın, kefalet tarihinin ve müteselsil kefalet sıfatının kefilin kendi el yazısıyla metne yazılmasıdır. Bir metnin elektronik imzayla imzalanması ile, o metnin içindeki belirli ibarelerin el yazısıyla yazılmış olması ayrı gerekliliklerdir.

Asıl cevap ise Elektronik İmza Kanunu'nun kendisinde. 5070 sayılı Kanun'un 5. maddesinin ikinci fıkrası şöyle:

"Kanunların resmî şekle veya özel bir merasime tabi tuttuğu hukukî işlemler ile banka teminat mektupları ve Türkiye'de yerleşik sigorta şirketleri tarafından düzenlenen kefalet senetleri dışındaki teminat sözleşmeleri, güvenli elektronik imza ile gerçekleştirilemez."

Kefalet bir teminat sözleşmesidir ve fıkradaki iki istisnanın — banka teminat mektubu ve Türkiye'de yerleşik sigorta şirketinin düzenlediği kefalet senedi — dışında kalır. Yani kira sözleşmesine kefil olan bir gerçek kişinin kefaleti, güvenli elektronik imzayla kurulamaz. Bu, bir boşluk değil, kanunun açık yasağıdır.

Düzenleyicinin bir alanda aksini istediğinde bunu nasıl ayrıca yazdığını gösteren bir örnek de var: Sermaye Piyasası Kurulu'nun uzaktan kimlik tespitine ilişkin Tebliği (III-42.1), 13. maddesinin dördüncü fıkrasında teminat, kefalet ve temlik sözleşmeleri de dâhil olmak üzere maddedeki şartlara uygun kurulan sözleşmeler için "bu sözleşmeler yazılı şekilde kurulmuş sayılır" der. Kira sözleşmeleri bakımından böyle bir hüküm yoktur.

Uygulamanın hukuki dayanağı nedir?

Bir hizmetin hukuki dayanağı sorusu, teknik bir merak değildir: dayanak, o hizmetin sınırlarını, verinin nasıl işleneceğini ve uyulmamasının sonucunu belirler.

Yapılan mevzuat taramasında, e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi düzenlenmesine özgü bir kanun, yönetmelik, tebliğ, Cumhurbaşkanı kararı veya genelge tespit edilememiştir. Uygulama, mevcut hâliyle idari bir hizmet niteliğindedir.

Bunun okur açısından anlamı şudur: uygulamanın kapsamı ve işleyişi, bir norm metninden değil hizmetin kendi ekranlarından okunmaktadır. Bir norm metni yayımlandığında ise cevabı bugün verilemeyen sorular cevaplanabilir hâle gelecektir — kimlerin kapsama gireceği, kaydın hukuki niteliğinin ne olacağı, mevcut sözleşmelerin durumu gibi.

Neden getirildi: kayıt dışılık boyutu

Uygulamanın açıklanan gerekçesi kira ilişkilerinin kayıt altına alınmasıdır. Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın 30 Ağustos 2026'da basınla paylaştığı verilere göre, uygulama üzerinden 81 ilde 72.581 kira sözleşmesi onaylanmıştır. Bu rakam Anadolu Ajansı ve TRT Haber üzerinden aktarılmış olup, Bakanlığın kendi sayfasındaki birincil metne bu yazının hazırlandığı tarih itibarıyla ulaşılamamıştır; sayı bu kayıtla okunmalıdır.

Kira gelirinin beyanı ve kira bedelinin gerçek tutarı, vergi hukuku bakımından zaten mevcut yükümlülüklerin konusudur. Merkezî bir kayıt, bu yükümlülüklerin denetimini kolaylaştırır. Bu, sözleşmenin özel hukuk bakımından geçerliliğini etkileyen bir mesele değildir; iki ayrı düzlemdir ve karıştırılmaları, "sözleşmem geçersiz mi" sorusunun yanlış yerden sorulmasına yol açar.

Bu Süreçte Bilinmesi Gerekenler

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 12. maddesindeki genel kural gereği şekle bağlı değildir; 299. madde bir şekil şartı öngörmez.

e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi düzenlenmesi, bu yazının hazırlandığı tarih itibarıyla zorunlu tutulmuş değildir; tespit edilebilen bir kanun, yönetmelik, tebliğ, Cumhurbaşkanı kararı veya genelge bulunmamaktadır.

Bir yasal düzenleme çalışmasının sürdüğü duyurulmuştur; metni ve tarihi açıklanmamıştır.

Kâğıt sözleşmelerin akıbetine ilişkin resmî bir açıklamaya ulaşılamamıştır; geçerlilik kanundan doğduğu için mevcut sözleşmeler kendiliğinden etkilenmez.

Elektronik ortamdaki veri, 199. madde uyarınca belgedir; senet hükmünde sayılması ise 205. maddenin ikinci fıkrası uyarınca güvenli elektronik imza şartına bağlıdır.

Kefalet, kira sözleşmesinden farklı olarak şekle tabidir; 583. madde azamî miktar, kefalet tarihi ve müteselsil kefalet sıfatı için kefilin kendi el yazısını arar. Bunun üstüne 5070 sayılı Kanun'un 5. maddesinin ikinci fıkrası, sayılan iki istisna dışındaki teminat sözleşmelerinin güvenli elektronik imzayla gerçekleştirilemeyeceğini söyler.

Onaylanan sözleşme sayısına ilişkin 72.581 rakamı, Bakanlığın basınla paylaştığı ve ajanslar üzerinden aktarılan ikincil bir veridir.

---

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş ya da tavsiye niteliği taşımaz. Uygulamaya ilişkin bir norm metni yayımlanması hâlinde buradaki değerlendirmelerin yeniden gözden geçirilmesi ve somut bir kira ilişkisi için bir hukukçuya danışılması yerinde olur.