Kira Artışı: Üç Farklı TÜFE Oranı, Kanunun Saydığı Tek Oran

Kira artış oranını internette arayan kişi, aynı ay için birbirinden farklı üç rakamla karşılaşır. Üçü de doğrudur — çünkü üçü farklı şeyleri ölçer.

Türk Borçlar Kanunu bunlardan yalnızca birini sayar. Diğer ikisini kira sözleşmesine uygulamak, hukuken dayanaksızdır.

Yüzde 25 tavanı 1 Temmuz 2024'ten sonra yenilenen dönemlerde uygulanmıyor

Önce en yaygın yanlıştan başlamak gerekiyor, çünkü hâlâ konuşuluyor: "kira artışı yüzde 25'i geçemez."

Bu kural gerçekten vardı, ama geçiciydi ve iki ayrı geçici maddeyle, iki ayrı dönem için getirildi.

Birincisi, 8 Haziran 2022 tarihli 7409 sayılı Kanun'la eklenen geçici 1. madde: konut kiraları bakımından maddenin yürürlüğe girdiği tarih ile 1 Temmuz 2023 (bu tarih dâhil) arasında yenilenen kira dönemlerini kapsıyordu.

İkincisi, 14 Temmuz 2023 tarihli 7456 sayılı Kanun'la eklenen geçici 2. madde: 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 (bu tarihler dâhil) arasında yenilenen kira dönemlerini kapsıyordu.

İkinci maddenin son günü 1 Temmuz 2024'tür ve üçüncü bir geçici madde getirilmemiştir. Dolayısıyla o tarihten sonra yenilenen konut kiralarında yüzde 25 tavanı uygulanmaz. Yürürlükte olan kural, 344. maddenin kendi kuralıdır.

Geçici 2. maddenin bir cümlesini burada okumakta fayda var, çünkü asıl mantığı o taşıyor: "Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir."

Yani yüzde 25 bir tavandı, bir hak değil. Altında kalan oran varsa, uygulanacak olan altta kalandı. Bu mantık, geçici maddelerin kapsam tarihleri dolduktan sonra da aynen sürüyor — sadece tavanın kendisi değişti.

Kanunun saydığı ölçüt: "on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı"

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin birinci fıkrası şöyle: "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır."

Buradaki ifade son derece dardır ve tam olarak okunmalıdır: tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı.

Bu, insanların günlük dilde "enflasyon" dediği rakam değildir. Türkiye İstatistik Kurumu her ay tüketici fiyat endeksi bültenini yayımlarken en az üç ayrı değişim oranı açıklar:

Aylık değişim oranı — endeksin bir önceki aya göre değişimi. Tek haneli, düşük bir rakamdır.

Yıllık değişim oranı — endeksin bir önceki yılın aynı ayına göre değişimi. Haberlerde "enflasyon açıklandı" denince kastedilen genellikle budur.

On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı — son on iki ayın endeks ortalamasının, ondan önceki on iki ayın endeks ortalamasına oranındaki değişim. Yavaş hareket eden, geçmişi geniş bir pencereden gören bir orandır.

Kanunun kira için seçtiği, üçüncüsüdür. Seçim tesadüfi değil: on iki aylık ortalama, tek bir ayın dalgalanmasından en az etkilenen ölçüttür.

İnternette görülen çelişkili rakamların kaynağı da budur. Bir site aylık oranı, bir başkası yıllık oranı, bir üçüncüsü doğru ölçütü yazar. Doğru rakamı bulmanın tek güvenli yolu, Türkiye İstatistik Kurumu'nun tüketici fiyat endeksi bülteninde "on iki aylık ortalamalara göre değişim" başlığını aramak ve kira döneminin yenilendiği ayda açıklanan oranı almaktır. Bu oran her ay değişir; bir ay önceki oran, bu ay yenilenen sözleşme için geçerli değildir.

Sözleşmedeki oran mı, tavan mı? Cevap ikisi de değil — hangisi düşükse o

En sık yapılan hata burada. İki yönde birden yapılıyor.

Kiraya verenin hatası: sözleşmede yüzde 20 artış kararlaştırılmış, ama o ayın on iki aylık ortalama oranı yüzde 30 çıkmış. Kiraya veren yüzde 30 istiyor.

Kanun buna izin vermiyor. 344. maddenin birinci fıkrası, tarafların anlaşmasını "geçmemek koşuluyla geçerlidir" diyerek ayakta tutuyor. Yani anlaşma esastır; kanunun yaptığı, o anlaşmaya bir üst sınır koymaktır. Üst sınır, sözleşmedeki oranı yukarı çeken bir mekanizma değildir. Sözleşmede yüzde 20 yazıyorsa uygulanacak oran yüzde 20'dir.

Kiracının hatası: sözleşmede yüzde 40 gibi yüksek bir oran ya da "her yıl güncel piyasa değeri üzerinden belirlenir" gibi bir hüküm var; kiracı sözleşmeyi imzaladığı için bağlı olduğunu sanıyor.

Bu da doğru değil. Tavanı aşan kısım geçersizdir. Geçici 2. madde bunu açık bir cümleyle söylüyordu: "Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir." Aynı mantık 344. maddenin kendi lafzında da var — anlaşma, tavanı geçmemek koşuluyla geçerlidir; geçen kısım geçerli değildir.

Kısacası kural tek cümleye iniyor: uygulanacak oran, sözleşmedeki oran ile kanuni tavandan hangisi düşükse odur.

Sözleşmede artış hükmü hiç yoksa

Bu durumda 344. maddenin ikinci fıkrası devreye giriyor: kira bedeli, yine on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla, hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

Dikkat edilmesi gereken nokta şu: sözleşmede hüküm yoksa kira kendiliğinden tavan oranında artmaz. Kiraya veren, kiracının kabul etmemesi hâlinde kira bedelinin tespiti davası açmak zorundadır. Hâkimin belirleyeceği oran tavana eşit olabilir, tavanın altında da kalabilir.

Beşinci yılda hesap değil, mekanizma değişiyor

Buraya kadar anlatılan hesabın tamamı, ilk beş yıl için geçerlidir. Beşinci yıldan sonra 344. maddenin üçüncü fıkrası devreye giriyor ve o fıkrada, birinci fıkradaki "geçmemek koşuluyla" ifadesi yok. Yerine üç ölçüt geliyor: on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri.

Yani beşinci yılda TÜFE bir tavan olmaktan çıkıp ölçütlerden biri hâline geliyor; kira bedeli hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde yeniden belirleniyor. Fıkranın son cümlesi ise mekanizmanın kapanışını yazıyor: "Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir." Beşinci yılda belirlenen bedel, izleyen dört yıl boyunca tekrar tavana tabi olur.

Bu eşiğin nasıl işlediğini, dava süreci ve gerçekçi beklenti başlıklarıyla birlikte ayrıca ele aldık: kira tespit davası ve beş yıl kuralı.

Yabancı para üzerinden kira: beş yıl boyunca değişmez

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 344. maddenin dördüncü fıkrası uygulanır: Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ayrıca Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar, Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki gayrimenkul kira sözleşmelerinde bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılmasını kural olarak yasaklamıştır; bu nedenle dördüncü fıkra pratikte dar bir alanda uygulanır.

Bunun tek istisnası, maddenin kendisinin sakladığı 138. maddedir — aşırı ifa güçlüğü. O madde, sözleşme yapılırken öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun, ifayı borçlu aleyhine dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede değiştirmesi hâlinde, borçluya hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkı tanıyor. Maddenin ikinci fıkrası, hükmün yabancı para borçlarında da uygulanacağını açıkça söylüyor.

Beş yıl geçtikten sonra ise yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra, yani emsal kira bedelli mekanizma uygulanır.

Hesap tartışmaya dönerse: otuz günlük pencere

Taraflar oran üzerinde anlaşamaz ve iş kira bedelinin tespitine giderse, hesabın yanına bir de takvim sorunu ekleniyor. 345. maddenin birinci fıkrası davanın "her zaman" açılabileceğini söylüyor; ikinci fıkra ise belirlenecek bedelin yeni kira döneminin başından itibaren bağlayıcı olmasını, davanın dönem başlangıcından en geç otuz gün önce açılmasına ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmış olmasına bağlıyor.

Maddenin lafzına dikkat etmek gerekiyor: yazılı bildirim yapılmışsa dava, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılabilir ve yine dönem başından itibaren sonuç doğurur. Yani bildirim, otuz günlük pencereyi davanın kendisi için de genişletir.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir.

Hiçbiri yapılmamışsa dava yine görülür; ama belirlenen bedel bir sonraki dönemden itibaren uygulanır — pratikte bir kira yılı kaybedilir. Üçüncü fıkra bir kolaylık daha bırakıyor: sözleşmede artış hükmü varsa, dönem sonuna kadar açılacak dava da dönemin başından itibaren sonuç doğurur.

Davanın işleyişi, gerçekçi beklenti ve emsal değerlendirmesi ayrı bir konudur; onu burada tekrarlamak yerine ayrıntısıyla ele aldığımız yazıya bırakıyoruz: kira tespit davası 2026. Dava yolu düşünülüyorsa adli tatil takvimi de hesaba katılmalıdır: adli tatil ve süreler.

Kira ve yan giderler dışında ödeme istenemez

Artış tartışmasının yanında sık karşılaşılan bir başka konu, sözleşmeye eklenen ek yükümlülüklerdir. 346. madde bu konuda kısa ve kesin: "Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez." Bu hüküm, güvence bedeline ilişkin 342. maddeyi ortadan kaldırmaz; kanunun öngördüğü sınırlar içinde depozito istenebilir.

Maddenin ikinci cümlesi iki yaygın sözleşme hükmünü doğrudan geçersiz sayıyor: "Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir."

Yani "kirayı geç öderse şu kadar cezai şart öder" ve "bir ay aksatırsa yılın tamamı muaccel olur" tipi hükümler, sözleşmede yazılı olsa dahi hüküm doğurmaz.

Bu Süreçte Bilinmesi Gerekenler

Artış hesaplanırken bakılacak rakam, kira döneminin yenilendiği ayda açıklanan on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır; aylık ya da yıllık değişim oranı değildir.

Sözleşmede bir oran kararlaştırılmışsa, uygulanacak oran sözleşmedeki oran ile kanuni tavandan düşük olanıdır. Tavan, sözleşmeyi yukarı çekmez.

Tavanı aşan artış, sözleşmede yazılı olsa bile fazla miktar yönünden hüküm doğurmaz.

Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde mekanizma değişir; emsal kira bedelleri devreye girer ve TÜFE bir tavan olmaktan çıkar.

Kira bedelinin tespiti düşünülüyorsa, otuz günlük pencere kaçırılmamalıdır. Bu süre içinde yazılı artış bildirimi yapılmışsa dava izleyen kira dönemi sonuna kadar açılabilir; hiçbiri yapılmamışsa dava kaybedilmez ama bir kira yılı kaybedilir.

Yüzde 25 tavanının 1 Temmuz 2024'ten sonra yenilenen dönemlerde uygulanmadığı ve yenilenmediği unutulmamalıdır.

Sık Sorulan Sorular

2026'da kira artışı yüzde 25'i geçebilir mi? Evet. Yüzde 25 sınırı, Türk Borçlar Kanunu'na eklenen geçici 1. ve geçici 2. maddelerle getirilmiş geçici bir düzenlemeydi ve geçici 2. maddenin kapsamı 1 Temmuz 2024 (bu tarih dâhil) ile sınırlıdır. Bu tarihten sonra yenilenen konut kiralarında 344. maddenin genel kuralı uygulanır.

Hangi TÜFE oranına bakmam gerekiyor? Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi yalnızca "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı"nı ölçüt alır. Türkiye İstatistik Kurumu'nun aynı bültende açıkladığı aylık değişim ve yıllık değişim oranları kira artışının ölçütü değildir.

Hangi ayın oranı uygulanır? Bir önceki kira yılına ait değişim oranı esas alınır; uygulamada kira döneminin yenilendiği ayda açıklanan on iki aylık ortalama oran kullanılır. Bu oran her ay değiştiği için, bir önceki ayın oranıyla yapılan hesap yanlış sonuç verir.

Sözleşmemde yüzde 20 yazıyor ama tavan daha yüksek. Kiraya veren tavanı isteyebilir mi? 344. maddenin birinci fıkrası, tarafların anlaşmasını tavanı geçmemek koşuluyla geçerli sayar. Anlaşma esastır; kanun ona bir üst sınır koyar. Sözleşmedeki oran tavanın altındaysa uygulanacak olan sözleşmedeki orandır.

Sözleşmede artış oranı hiç yazmıyorsa ne olur? 344. maddenin ikinci fıkrası uyarınca kira bedeli, on iki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Kira kendiliğinden tavan oranında artmış sayılmaz.

Kira ve yan giderler dışında bir ödeme istenebilir mi? 346. madde, kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini düzenler; kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Sözleşmede yüzde 40 yazıyor, fazlası ne olur? Geçici 2. maddenin lafzı bu durumu "fazla miktar yönünden geçersizdir" diye ifade ediyordu. 344. maddenin birinci fıkrası da anlaşmayı tavanı geçmemek koşuluyla geçerli saydığından, tavanı aşan kısım bakımından aynı sonuca varılır.

Kirayı geciktirdiğimde cezai şart ödemem gerekir mi? 346. maddeye göre kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemez; kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş ya da tavsiye niteliği taşımaz. Kira artış oranı her ay değişen bir veriye bağlı olduğundan, hesaplama yapılırken Türkiye İstatistik Kurumu'nun ilgili aya ait bülteni esas alınmalıdır. Somut sözleşmenin koşullarına göre bir hukukçuya danışılması yerinde olur.