Önalım (Şufa) Davasında Yatırılacak Bedel Artık Satış Bedeli Değil, Rayiç Bedel

Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlardan biri payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşların önalım hakkı gündeme gelir: dava açarak payı öncelikle kendileri alabilirler. Bu hakkın ekonomisi 7571 sayılı Kanun'la değişti. Değişiklik, bedel yönünden halen görülmekte olan davaları da kapsıyor; bu nedenle dava açarken hesapladığı tutarla bugün karşılaştığı tutar birbirinden farklı olan davacılar bulunuyor.

Kanunun künyesi, aşağıdaki bütün ayrımların dayandığı tarih olduğu için baştan verilsin: 24 Aralık 2025 kabul tarihli 7571 sayılı Türk Ceza Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 631 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 25 Aralık 2025 tarihli ve 33118 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanarak aynı gün yürürlüğe girdi.

Önceki kural

Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrası, değişiklikten önce şu hükmü taşıyordu:

"Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

Ölçü satış bedeliydi. Önalım hakkını kullanan paydaş, payın piyasa değerini değil, alıcının satıcıya ödediği bedeli yatırarak payı devralabiliyordu.

Yeni kural

7571 sayılı Kanun'un 36. maddesiyle değiştirilen fıkra şöyle:

"Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."

Üç ayrı değişiklik var.

Bedelin ölçüsü değişti. Yatırılacak tutar artık satış bedeli değil, dava konusu payın rayiç bedelidir ve bu bedeli hâkim gecikmeksizin belirler.

Süre kesin süredir ve yaptırımı metne yazılmıştır. Önceki metinde hâkimin belirlediği bir süreden söz ediliyor, sürenin kaçırılmasının sonucu açıkça düzenlenmiyordu. Yeni metin süreyi kesin süre olarak nitelendirmekte ve bedel bu süre içinde yatırılmazsa hak sahibi adına payın tesciline karar verilemeyeceğini hükme bağlamaktadır. Uygulamada ilk derece mahkemeleri, kesin süreye rağmen bedel yatırılmadığında davayı usulden reddetmektedir.

Yatırılan bedel nemalandırılır ve hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir. Önceki metinde nema yönünden bir düzenleme bulunmuyordu.

Rayiç bedel hangi tarihe göre belirlenir?

Kanunun düzenlemediği ve uygulamada asıl tartışma yaratan nokta budur. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, kanun koyucunun bu hususta düzenleme yapmayıp tarihin belirlenmesini uygulamaya bıraktığını tespit ettikten sonra ölçüyü şöyle kurmuştur (E. 2026/1410, K. 2026/2660, 13.05.2026, oybirliği):

"…ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır."

Pratikte bu şu demektir: 25 Aralık 2025'te görülmekte olan bir davada ölçü, o günkü rayiç değerdir; bu tarihten sonra açılan davalarda ölçü dava tarihidir. Hiçbir hâlde bilirkişi raporunun düzenlendiği günün değeri esas alınmaz. Aynı Daire kararlarında, rayiç değerin satış tarihine göre belirlenmesi gerektiği yönünde karşı oy da bulunmaktadır; yani tartışma Daire içinde tamamen kapanmış değildir.

Hak düşürücü süre iki yıldan bir yıla indi

7571 sayılı Kanun'un 35. maddesi, Türk Medeni Kanunu m.733'ün dördüncü fıkrasındaki azami hak düşürücü süreyi de değiştirdi: "iki yıl" ibaresi "bir yıl" oldu. Fıkra bugün şöyledir:

"Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer."

Bu, kanunun en kolay gözden kaçan değişikliğidir; bildirimden itibaren işleyen üç aylık süre aynı kalmış, ancak bildirim hiç yapılmamışsa devreye giren azami süre yarıya inmiştir.

Burada geçiş hükmü belirleyicidir: geçici 1. maddenin birinci fıkrası uyarınca m.733'teki değişiklikler yürürlükten önce yapılmış satışlara uygulanmaz. Yani 25 Aralık 2025'ten önce yapılmış bir satışta eski hüküm, yani iki yıllık azami süre uygulanmaya devam eder. Bu tarihten önce gerçekleşmiş bir satış nedeniyle hakkının düştüğünü düşünen paydaşın, hangi sürenin uygulandığını satış tarihine göre değerlendirmesi gerekir.

İhale yoluyla yapılan satışlar

Aynı maddenin birinci fıkrası da değişti. Önceki metin yalnızca cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağını öngörüyordu; yeni metin bunun yanına 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışları da ekledi:

"8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz."

Maddenin feragate ve satışın noter aracılığıyla bildirilmesine ilişkin fıkraları korunmuştur. Bu değişiklik de geçici 1. maddenin birinci fıkrası kapsamındadır; yürürlükten önce yapılmış satışlara uygulanmaz.

Görülmekte olan davalar

Geçici 1. madde, iki fıkrada birbirinden farklı bir geçiş rejimi kuruyor:

Birinci fıkraya göre m.733'te yapılan değişiklikler, yürürlüğe girdikleri tarihten önce yapılmış satışlar bakımından uygulanmaz; bu satışlar için önceki hükümler uygulanmaya devam eder.

İkinci fıkraya göre ise m.734'te yapılan değişiklikler, yürürlüğe girdikleri tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır.

Ayrım pratikte belirleyicidir: bedele ilişkin yeni rejim görülmekte olan dosyalara girerken, önalım hakkının hangi satışlarda kullanılamayacağına ve azami süreye ilişkin yeni kurallar geçmişe etkili değildir.

Anayasa Mahkemesi'ne taşındı, sonuç usulden çıktı

Yeni düzenleme, özellikle görülmekte olan davalara uygulanması yönüyle birden çok mahkeme tarafından Anayasa Mahkemesi'ne götürüldü. 2026 yılı içinde en az beş ayrı itiraz başvurusu yapıldı (E. 2026/37 ve 2026/38, 12.02.2026; E. 2026/89 ve 2026/90, 16.04.2026; E. 2026/99, 13.05.2026). Bunların dördünde hem m.734'ün değişik ikinci fıkrası hem geçici 1. maddenin ikinci fıkrası, Anayasa'nın 2., 10., 13. ve 35. maddelerine aykırılık iddiasıyla dava konusu edildi.

Trabzon 4. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin yalnız geçici 1. maddenin ikinci fıkrasına yönelik başvurusunda Anayasa Mahkemesi işin esasına girmedi. Başvurunun "ara karar" başlığıyla ve gerekçeli bir başvuru kararı niteliğini taşımadan gönderildiğini tespit ederek, 6216 sayılı Kanun'un 40. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca başvuruyu oybirliğiyle reddetti (E. 2026/99, K. 2026/92, 13.05.2026).

Usulden verilen bir ret, kuralın Anayasa'ya uygun bulunduğu anlamına gelmez. Esasa girilmediği için tartışma açık kalmıştır; eksiklik giderilerek aynı kuralın yeniden Anayasa Mahkemesi önüne götürülmesi mümkündür.

Uygulamada ne değişti

Önalım hakkı, paylı mülkiyette payın üçüncü kişilere geçmesini engellemeye yarayan bir araçtır. Yeni düzenlemeyle bu aracın maliyeti, satıştaki bedelden payın rayiç değerine taşınmıştır. Hakkın kullanılıp kullanılmayacağına ilişkin karar, artık ilgili tarihteki rayiç bedeli karşılayacak nakit imkânının bulunup bulunmadığıyla birlikte değerlendirilmeyi gerektirir.

Görülmekte olan bir önalım davasında iki ayrı takvim aynı anda işler: bir yandan hâkimin rayiç bedeli belirlemesi beklenir, diğer yandan belirlenen bedelin kesin süre içinde yatırılması gerekir. Bu süre kaçırıldığında kanun metnine göre tescile karar verilemez; uygulamada dava usulden reddedilmektedir. Bu arada hak düşürücü süre de dolmuşsa, aynı satış için yeniden dava açma imkânı kalmayabilir.

Bu Süreçte Bilinmesi Gerekenler

Önalım davalarında üç ayrı tarih aynı anda sonuç doğurur: satışın yapıldığı tarih, satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarih ve davanın açıldığı tarih. Hangi hak düşürücü sürenin (bir yıl mı, iki yıl mı) ve hangi bedel rejiminin uygulanacağı bu tarihlere göre belirlenir; 25 Aralık 2025 bu ayrımların tamamında eşik tarihtir. Bedele ilişkin yeni rejim görülmekte olan davaları da kapsadığından, halen devam eden bir dosyada yatırılacak tutarın dava açılırken öngörülenden farklı olması mümkündür. Bedelin yatırılması için verilen kesin süre ise, kaçırıldığında davanın kaybedilmesiyle sonuçlanabilecek niteliktedir.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez. Önalım davalarında hak düşürücü süreler ile bedelin yatırılması için verilen kesin süre, hakkın kaybına yol açabilecek nitelikte olduğundan, devam eden ya da açmayı düşündüğünüz bir dosyanız varsa bir avukata danışmanızı öneririz.