Miras Kalan Taşınmazda İhale Artık Önce Mirasçılar Arasında

Ortaklığın giderilmesi davalarının en çok korkulan sonucu hep aynıydı: dedeye ait tarla ya da aile evi açık artırmaya çıkar, aileden hiç kimsenin ilgisi olmayan bir alıcıya gider ve mirasçılar payları oranında para alarak taşınmazla bağını tamamen kaybeder.

31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, bu tabloya doğrudan müdahale etti. Ve müdahale, İcra ve İflâs Kanunu'nun artırma hazırlık tedbirlerini düzenleyen 114. maddesine eklenen iki cümleyle yapıldı.

Eklenen kural

7589 sayılı Kanun'un 1. maddesiyle, İcra ve İflâs Kanunu'nun 114. maddesine şu cümleler eklendi:

"Tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı taşınmazlar bakımından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır. Sadece malik olan mirasçılar arasında yapılacak bu artırma usulü bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır."

Yani birinci artırma, kapalı bir artırmaya dönüşüyor: yalnızca malik olan mirasçılar teklif verebiliyor.

Kuralın kapsamı ve üç şartı

Hüküm her ortaklığın giderilmesi dosyasında uygulanmıyor. Öncelikle kapsam bakımından bir sınır var: cümle "taşınmazlar bakımından" diyor; taşınır ortaklığının giderilmesinde bu usul uygulanmaz. Bunun ötesinde cümle üç şart taşıyor ve üçünün birlikte gerçekleşmesi gerekiyor.

Birincisi: tüm malikler taşınmazı miras yoluyla edinmiş olmalı. Paydaşlardan biri payını satın alma, bağış ya da başka bir yolla edinmişse şart gerçekleşmez.

İkincisi: mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmamalı. Paylardan biri aile dışından birine devredilmişse — örneğin bir mirasçı payını üçüncü kişiye satmışsa — kural uygulanmaz.

Üçüncüsü: ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmiş olmalı. Aynen taksim yoluyla giderme kararı verilen dosyalarda zaten artırma yapılmaz.

Bu üç şart birlikte okunduğunda, kuralın hedefi açık: hâlâ tamamen aile içinde kalmış taşınmazlar. Dışarıya bir pay çıkmışsa, kanun koyucu korumayı sürdürmüyor.

"Bir defaya mahsus" ne demek

Eklenen ikinci cümle, bu usulün "bir defaya mahsus olmak üzere" uygulanacağını söylüyor.

Lafzın makul okuması şudur: sadece mirasçılar arasında yapılan bu artırma tekrarlanmaz. Yani kural mirasçılara bir öncelik tanıyor, bir tekel değil; aile içinden alıcı çıkmazsa süreç kapalı devrede devam etmez.

Burada bir kaydı düşmek gerekiyor: hüküm yenidir ve "bir defaya mahsus" ifadesinin tam olarak neyi nitelediğine ilişkin henüz bir yargı kararı yoktur. Lafız bu okumayla uyumludur, ama onu zorunlu da kılmaz.

Bir başka nokta da açık tutulmalı: mirasçılar arasındaki birinci artırma sonuçsuz kalırsa yapılacak olan, yeni bir birinci artırma değil ikinci artırmadır ve maddenin 10. bendi ikinci artırmanın ilk açık artırmadaki şartlar çerçevesinde tekrar yapılacağını söyler. İkinci artırmanın kendi teklif eşiği ise aşağıda ele alınıyor.

Kapalı artırmanın bedeli: yüzde yüz eşiği

Bu düzenlemenin en az konuşulan ama en belirleyici tarafı, aynı maddede yapılan bir başka değişikliktedir. 114. maddenin elektronik satış portalında yer alacak hususları sayan bölümünün 8. bendi de aynı kanunla değiştirildi:

"Elektronik satış portalında verilecek tekliflerin haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi, ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırmanın sadece malik olan mirasçılar arasında yapıldığı durumlarda muhammen kıymetin yüzde yüzü, ikinci artırmada ise muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazla ise bu miktarı ve ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerektiği."

Genel kuralda teklif, muhammen kıymetin yüzde ellisini geçmelidir. Mirasçılar arasında yapılan birinci artırmada ise eşik yüzde yüzdür.

Bu, kuralın dengesini kuran hükümdür. Mirasçılara kapalı bir artırma önceliği tanınıyor; karşılığında bu artırmada taşınmazın tam değerinin teklif edilmesi aranıyor.

Sonucu şudur: kapalı artırma, ucuza kapatma imkânı değildir. Genel kuraldaki yüzde elli eşiğinin iki katı bir eşik taşır. Aile içinde kalmasını isteyen mirasçının, taşınmazın tam değerini ödemeye hazır olması gerekir.

İkinci artırmanın eşiği ise ayrı bir formülle belirleniyor ve daha karmaşık: muhammen kıymetin yüzde ellisi ile malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa o miktar, ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masrafları. Yani ikinci artırmada da tek bir sabit yüzde yoktur.

İhale bedelini yatırmamanın bedeli ağırlaştı

Aynı kanunla değiştirilen 9. bent, ihaleyi kazanıp bedeli yatırmayan alıcı bakımından sonuçları ayrıntılandırıyor ve ortaklığın giderilmesi için özel bir kural koyuyor:

Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde, en yüksek teklifi verip de ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcıdan alınan teminat kendisine iade edilmiyor; satış masrafları mahsup edildikten sonra paydaşlara payları oranında ödeniyor. Bedeli yatırmayan kişi paydaşsa, alınan teminatın tamamı diğer pay sahiplerine payları oranında ödeniyor.

Bendin sonunda ise genel bir yaptırım var: en yüksek teklifi verip de süresi içinde ihale bedelini yatırmayan ihale alıcısına, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir ve bu ceza 6183 sayılı Kanun hükümleri uyarınca tahsil edilmek üzere tahsil dairesine bildirilir. Cezayı veren makam, bendin ifadesiyle *"satışı yapan icra dairesince veya satış memurunca"*dır — ortaklığın giderilmesi satışlarında muhatap çoğu zaman satış memurudur.

Yani artırmaya ciddiyetsiz teklifle katılmanın maliyeti, yalnızca teminatın kaybı değil.

Satış talep eden alacaklı ve Hazine

Aynı kanunla 6. bent de değiştirildi. Yeni hâline göre, satış talep eden ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine müracaat ederse, alacağının teminatı karşıladığı miktar kadar kendisinden teminat alınmaz. Ayrıca açık artırmalarda Hazine teminat göstermekten muaftır.

Hangi dosyalarda uygulanacak

7589 sayılı Kanun'un geçici 1. maddesinin birinci fıkrası, geçişi düzenliyor:

"Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 2004 sayılı Kanunun 114 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz. Bu açık artırmalar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur."

Ölçüt davanın tarihi değil, ilanın tarihidir. 31 Temmuz 2026'dan önce ilanı yapılmış bir açık artırma eski hükümlere tabidir; ilanı bu tarihten sonra yapılan artırmalarda yeni kurallar uygulanır.

Bu, uzun süredir devam eden ortaklığın giderilmesi dosyaları bakımından önemlidir: dava yıllar önce açılmış olsa bile, artırma ilanı henüz yapılmamışsa yeni kurallar devreye girer.

Artırmanın diğer kuralları değişmedi

Maddenin geri kalanı yerinde duruyor ve bunlar da hesaba katılmalı.

Birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir. İkinci artırmanın başlangıç tarihi, birinci artırmanın bitiminden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir.

Artırmaya katılabilmek için malın kıymetinin yüzde onunu karşılayacak teminatın icra dairesinin banka hesabına yatırılması zorunludur; teminat nakitse en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23:30'a kadar yatırılmalıdır.

İhale alıcısı, satış bedelinin tamamını ihalenin gerçekleştiğine ilişkin tutanağın elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde icra dairesi hesabına ödemek zorundadır.

İlan metinleri arasında farklılık bulunursa elektronik satış portalındaki metin esas alınır.

Bu Süreçte Bilinmesi Gerekenler

Kural yalnızca taşınmazlar bakımından, tüm maliklerin miras yoluyla edindiği ve dışarıdan üçüncü kişi mülkiyeti bulunmayan hâllerde uygulanır.

Birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır; bu usul bir defaya mahsustur. İfadenin kapsamına ilişkin henüz yargı kararı bulunmamaktadır.

Bu artırmada teklif eşiği muhammen kıymetin yüzde yüzüdür — genel kuraldaki yüzde ellinin iki katı.

Mirasçılardan alıcı çıkmazsa bu usul tekrarlanmaz; kural bir öncelik tanır, tekel yaratmaz. Sonrasında ikinci artırma, maddenin kendi kurallarına göre yapılır.

Geçiş ölçütü ilanın tarihidir, davanın tarihi değil.

İhale bedelini yatırmayana teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir; ortaklığın giderilmesinde teminat paydaşlara payları oranında ödenir.

---

Paydaşa öncelik tanıyan bir başka kurumu, önalım hakkını ayrıca ele almıştık: önalım davası ve rayiç bedel.

---

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş ya da tavsiye niteliği taşımaz. Söz konusu hüküm yenidir ve uygulaması henüz yerleşmemiştir. Artırma şartları, teminat ve süreler her dosyanın kendi ilanına göre belirlenir; ilan metni esas alınmalıdır.