Tahliye Taahhüdünde Tarihin Boş Bırakılması: Taahhüt Geçersiz mi Olur?

Kiracı, kira sözleşmesini imzaladığı gün önüne konan matbu tahliye taahhüdünü de imzalar; tarih hanesi boştur. İki yıl sonra o boş hane doldurulmuş hâlde icra takibine dayanak yapıldığında, kiracının ilk düşüncesi çoğunlukla "tarihi ben yazmadım, o hâlde belge geçersiz" olur. Bu düşünceye güvenip savunmasını yalnızca bunun üzerine kuran kiracı, ispat yükünü üzerinde taşıdığını fark etmeden tahliye kararıyla karşılaşabilir.

Tahliye taahhüdünde tarihin boş bırakılması taahhüdü geçersiz kılar mı

Yaygın inanış nettir: tarih boşsa taahhüt hükümsüzdür. Kanunun lafzı bu sonucu vermez.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.352/1 şöyledir:

"Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir."

Hüküm üç unsur arar: taahhüdün yazılı olması, belli bir tarih içermesi ve kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması. Metin, tarihin hangi anda ve kimin eliyle yazıldığına ilişkin bir koşul içermez. Geçerlilik şartı, taahhüdün belli bir tarih taşımasıdır; o tarihin belgeye ne zaman geçirildiği ayrı bir meseledir.

Buradan çıkan ayrım, konunun tamamını taşır. Boş tarihin sonradan doldurulması, kural olarak bir geçerlilik sorunu değil, bir ispat sorunudur.

Yargıtay boş tarih konusunda ne diyor

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 28.09.2021 tarihli, E.2017/975, K.2021/1108 (oyçokluğuyla) sayılı kararı bu ayrımı açıkça kurar. Karar, kira sözleşmesiyle birlikte içeriği boş olarak imzalanan bir tahliye taahhütnamesine dayanan tahliye davasında verilmiştir. Yerel mahkeme, belgenin sözleşme anında boş alındığı yönünde kanaate vararak davayı reddetmiş; Hukuk Genel Kurulu bu yaklaşımı ispat yükünün ters çevrilmesi olarak nitelendirerek kararı bozmuştur.

Kararın 21. paragrafı şu değerlendirmeyi içerir:

"Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır."

Karar, ispat yükünü Türk Medeni Kanunu m.6 ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.190 üzerinden temellendirir: bir vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf, o vakıayı ispatla yükümlüdür. Taahhütnamenin kira sözleşmesinden önce ya da sözleşmeyle birlikte imzalatıldığını ileri süren kiracı, bu iddiayı ispat edecek olan taraftır.

Aynı yönde, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 31.10.2012 tarihli, E.2012/7620, K.2012/13904 sayılı kararı daha da açık bir gerekçe kurar:

"Taahhüdün tanzim ve tahliye tarihleri kısmının boş olarak düzenlenip davacıya verilmiş olması halinde kiracı davalı bu şekildeki boşa imza atmakla davacıya istediği tarihi doldurma yetkisi vermiş olduğundan bunun sonucuna katlanmak zorundadır."

Yani boş bir haneye atılan imza, kararda ifade edildiği biçimiyle, karşı tarafa doldurma yetkisi verilmiş olması sonucunu doğurabilmektedir. Bu, taahhüdün geçersizliğine değil, aksine bağlayıcılığına giden bir yorumdur.

Taahhüt kira sözleşmesiyle aynı gün düzenlenirse ne olur

TBK m.352/1'in aradığı "kiralananın teslim edilmesinden sonra" ifadesi, bu sorunun anahtarıdır. Hukuk Genel Kurulu kararının 14. paragrafında bu ifadenin, mülga 6570 sayılı Kanun'un 7/1-a maddesinde bulunmayan ve Yargıtay içtihatlarıyla şekillenip hukuken geçerli hâle gelmiş olan uygulamanın kanunlaşması olduğu belirtilmektedir. Kanun koyucu, teslimden önce alınan taahhüdün kiracının özgür iradesini yansıtmayabileceği kaygısını doğrudan metne taşımıştır.

Bu noktada aynı kararın 23. paragrafında, Kurul görüşmeleri sırasında ileri sürülen bir görüşe atıf yapılmıştır: 04.10.1944 tarihli ve E.1944/20, K.1944/28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında, ilk kira sözleşmesi ile birlikte verilmiş olan tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığından geçerli olmadığının belirtildiği vurgulanmıştır. Ancak kararın metninden anlaşıldığı üzere bu görüş, Kurul çoğunluğu tarafından somut uyuşmazlıkta benimsenmemiştir. Dolayısıyla tabloyu şöyle özetlemek daha isabetlidir: teslimden önce verilen taahhüdün geçerliliği tartışmalıdır ve kanun metni teslim sonrası düzenlenmeyi aramaktadır; buna karşılık tarihi sonradan doldurulan taahhüt, bu ayrı sorundan bağımsız olarak, kural olarak geçerli sayılmakta ve aksini ileri süren kiracıya ispat yükü düşmektedir.

Kiracı bakımından belirleyici olan, "tarih boştu" demek değil, taahhüdün kiralananın tesliminden önce alındığını ortaya koyabilmektir; bunlar aynı iddia değildir ve aynı sonuca da götürmezler.

Taahhüdün yanılma, aldatma veya korkutma etkisiyle verildiği ileri sürülecekse ayrıca Türk Borçlar Kanunu'nun 39. maddesinin öngördüğü bir yıllık süre işler. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin E.2012/7620, K.2012/13904 sayılı kararı da, mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 31. maddesi uyarınca bir yıllık süre içinde taahhütnamenin iptalinin istenmemiş olmasına ayrıca işaret etmiştir. Bu süre geçtikten sonra irade sakatlığına dayanma imkânı kalmamaktadır. (Anılan karar mülga Borçlar Kanunu dönemine ilişkindir; bugünkü karşılığı 6098 sayılı Kanun'un 39. maddesidir.)

İcra takibinde tarihe itiraz edilirse süreç nasıl işler

İcra ve İflas Kanunu m.272, mukavele ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten sonra bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesinin istenebileceğini, icra memurunun tahliye emri tebliğ ederek on beş gün içinde tahliye ve teslimi emredeceğini düzenler. Kiracının itirazı hâlinde ise m.275 devreye girer:

"İtiraz vukuunda kiralıyan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Tahliye talebi noterlikçe res'en tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır."

Bu hükmün pratik sonucu şudur: taahhüt noterlikçe düzenlenmiş veya tarih ve imzası onaylanmış değilse ve kiracı tarihe açıkça itiraz ediyorsa, uyuşmazlığın icra mahkemesinde belge üzerinden çözülmesi mümkün olmayabilir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin 14.02.2018 tarihli, E.2017/4532, K.2018/2184 sayılı kararı bu sonucu şöyle ifade eder:

"İİK.nun 275.maddesi ve 04.12.1957 tarih, 11/26 sayılı İBK gereğince alacaklı, imzası ikrar olunsa bile tarihi inkar edilen tahliye taahhüdüne dayalı olarak itirazın kaldırılmasını isteyemeyeceğinden uyuşmazlığın halli yargılamayı gerektirir."

Aynı gerekçe, tarihlerin boş bırakılıp sonradan doldurulduğu savunmasının ileri sürüldüğü bir olayda Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 12.10.2015 tarihli, E.2015/4348, K.2015/8315 sayılı kararında da tekrarlanmıştır. Her iki karar da 04.12.1957 tarihli ve 11/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayanmaktadır.

Burada dikkat çeken denge şudur: tarihe itiraz, taahhüdü geçersiz kılmaz; yalnızca uyuşmazlığın icra mahkemesindeki hızlı yoldan çıkıp genel mahkemedeki yargılamaya taşınmasına yol açar. Ve o yargılamada ispat yükü, Hukuk Genel Kurulu'nun ortaya koyduğu üzere, tarihin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ileri süren kiracıdadır.

Noterde düzenlenen veya tarihi noterce onaylanan taahhüt bakımından tablo değişir; bu durumda m.275/2'nin aradığı belge niteliği sağlanmış olur.

Bir aylık süre ve süreyi uzatma imkânı

TBK m.352/1, kiraya verene taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde icraya başvurma veya dava açma yükü getirir. Bu süre kaçırıldığında taahhüde dayalı sona erdirme imkânı o dönem için ortadan kalkar.

TBK m.353 ise sınırlı bir esneklik tanır:

"Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır."

Bildirimin süresi içinde ve yazılı olarak yapılması aranmaktadır; uzama ise bir kira yılı ile sınırlıdır.

Sonuç

"Tarih boştu, o hâlde taahhüt geçersiz" cümlesi, TBK m.352/1'in lafzında karşılık bulmamaktadır. Kanun, taahhüdün yazılı olmasını, belli bir tarih içermesini ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmasını aramakta; tarihin ne zaman yazıldığına ilişkin bir geçerlilik koşulu koymamaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun E.2017/975, K.2021/1108 sayılı kararı da sonradan tamamlamanın belgeyi geçersiz kılmadığını ve aksini ileri sürenin ispat yükü altında olduğunu ortaya koymaktadır.

Uyuşmazlığın sonucu, belgenin görünümünden çok teslim tarihi, sözleşme tarihi, taahhüdün noterde düzenlenip düzenlenmediği ve elde bulunan delillerin niteliğine göre değişmektedir. Somut bir taahhütnamenin bu ölçütler karşısında nerede durduğunun belirlenmesi için bir hukukçuya danışılması yerinde olur.