Kentsel Dönüşümde %50+1 Kuralı: Müteahhit Oyunları ve Arsa Payı Karşılığı Sözleşmeler

Türkiye'deki deprem gerçeği ve yenilenen kentsel dönüşüm mevzuatı, 2026 yılında inşaat sektörünü ve mülk sahiplerini karşı karşıya getirmeye devam ediyor. Geçmişte bir binanın yıkılıp yeniden yapılması için aranan "üçte iki (2/3)" çoğunluk kuralının, yeni yasayla "%50+1 (salt çoğunluk)" seviyesine indirilmesi, süreçleri hızlandırsa da yepyeni hukuki krizlerin kapısını araladı.

%50+1 Kuralının Gizli Tehlikesi: Azınlığın Mülkiyet Hakkı

Eskiden müteahhitler binayı ikna etmek için aylarca uğraşırken, artık binadaki arsa payının yarısından bir fazlasını (%50+1) ikna etmeleri yeterli oluyor. Eğer çoğunluğa katılmayan (%49) kesimdeyseniz, payınızın SPK lisanslı kurumlarca belirlenen rayiç bedel üzerinden açık artırmayla satılması (kamulaştırma benzeri cebri satış) tehlikesiyle karşı karşıyasınız.

Ancak klasik bir avukatın "Yapacak bir şey yok, yasa böyle" dediği noktada, asıl strateji başlar.

Müteahhit Sözleşmelerine (Arsa Payı Karşılığı İnşaat) Dikkat

Kentsel dönüşümde çoğunluğu sağlayan grup, genellikle müteahhitin hazırladığı tek taraflı ve ağır şartlar içeren sözleşmeleri aceleyle imzalar. Çoğunluğa dahil olmayan maliklerin en büyük hukuki silahı "Sözleşmenin Adil Olmaması" argümanıdır. Eğer çoğunluğun imzaladığı sözleşmede;

• Gecikme cezaları (kira yardımları) net değilse,
• Teknik şartname eksikse,
• Teminat mektubu alınmamışsa, Bakanlık İl Müdürlüğü'ne veya İdare Mahkemesi'ne yapılacak "Sözleşmenin hakkaniyetsizliğine dair" itirazlar, açık artırma sürecini durdurabilir.

Riskli Yapı Tespiti ve Karot Süreci

Binanıza müteahhit tarafından "Riskli Yapı" tespiti (karot testi) yaptırıldığında 15 günlük itiraz süreniz başlar. Çoğu mülk sahibi bu süreyi kaçırır ve binanın elektriği/suyu kesildiğinde hukuki yollara başvurmaya çalışır. Oysa risk tespit raporuna teknik itirazlar yapmak ve süreci idari yargıya taşımak, size sözleşme pazarlığı için aylar, hatta yıllar kazandırabilir.

Bu Süreçte Bilinmesi Gerekenler

Kentsel dönüşüm süreçlerinde malik kurulu kararları, müteahhit sözleşmelerinin teknik ve hukuki denetimi ve arsa payı satışına ilişkin işlemler, malikler yönünden sonuçları ağır olabilen aşamalardır. Bu aşamaların her birinde sürecin belgeye dayalı takibi ve zamanında hukuki değerlendirme önem taşır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez. Kentsel dönüşüm süreçleri taşınmazın durumuna ve kurul kararlarına göre değişir; önemli bir aşamada bir avukata danışmanızı öneririz.