Kentsel Dönüşümde %50+1 Kuralı: Müteahhit Oyunları ve Arsa Payı Karşılığı Sözleşmeler

Türkiye'deki deprem gerçeği ve yenilenen kentsel dönüşüm mevzuatı, 2026 yılında inşaat sektörünü ve mülk sahiplerini karşı karşıya getirmeye devam ediyor. Geçmişte bir binanın yıkılıp yeniden yapılması için aranan "üçte iki (2/3)" çoğunluk kuralının, 7471 sayılı Kanun'un 10. maddesiyle 7 Kasım 2023'te "%50+1 (salt çoğunluk)" seviyesine indirilmesi, süreçleri hızlandırsa da yepyeni hukuki krizlerin kapısını araladı.

%50+1 Kuralının Gizli Tehlikesi: Azınlığın Mülkiyet Hakkı

Eskiden müteahhitler binayı ikna etmek için aylarca uğraşırken, artık binadaki arsa payının yarısından bir fazlasını (%50+1) ikna etmeleri yeterli oluyor. Eğer çoğunluğa katılmayan (%49) kesimdeyseniz, payınızın SPK lisanslı kurumlarca belirlenen rayiç bedel üzerinden açık artırmayla satılması (kamulaştırma benzeri cebri satış) tehlikesiyle karşı karşıyasınız.

Oysa süreç, "yasa böyle" denilerek kapanan bir dosya değildir; asıl belirleyici olan, sözleşmenin ve tespit sürecinin teknik ve hukuki denetimidir.

Müteahhit Sözleşmelerine (Arsa Payı Karşılığı İnşaat) Dikkat

Kentsel dönüşümde çoğunluğu sağlayan grup, genellikle müteahhitin hazırladığı tek taraflı ve ağır şartlar içeren sözleşmeleri aceleyle imzalar. Çoğunluğa dahil olmayan maliklerin en büyük hukuki silahı "Sözleşmenin Adil Olmaması" argümanıdır. Eğer çoğunluğun imzaladığı sözleşmede;

• Gecikme cezaları (kira yardımları) net değilse,
• Teknik şartname eksikse,
• Teminat mektubu alınmamışsa, bu eksiklikler sözleşmenin denetlenmesi bakımından ileri sürülebilecek argümanlardır. Ancak burada bir uyarı şart: 6306 sayılı Kanun, sözleşmenin hakkaniyetsizliğine dayanan ve açık artırmayı kendiliğinden durduran ayrı bir idari başvuru yolu öngörmez. Sürece etki edebilecek olan, kanunda gösterilen süreler içinde yapılan itirazlar ve açılacak davalardır; bu nedenle takvimin en baştan doğru kurulması gerekir.

Riskli Yapı Tespiti ve Karot Süreci

Riskli yapı tespiti, masrafları kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır; Başkanlık veya İdare tespiti resen de yapabilir ya da süre vererek maliklerden isteyebilir (6306 m.3/1). Kanun, yapı maliki olmayan birinin talebiyle riskli yapı tespiti yapılmasını lisanslı kuruluş için ayrıca yaptırım sebebi sayar (m.3/8-a-2). Tespit maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilir; işlem, ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (m.3/2). İtiraz süresi de buradan işler: tespite karşı maliklerce on beş gün içinde itiraz edilebilir ve itirazlar, üniversite öğretim üyeleri ile Bakanlık/Başkanlık görevlilerinden oluşan teknik heyetlerce karara bağlanır (m.3/1). Çoğu mülk sahibi bu süreyi kaçırır ve binanın elektriği/suyu kesildiğinde hukuki yollara başvurmaya çalışır. Oysa risk tespit raporuna teknik itirazlar yapmak ve süreci idari yargıya taşımak, size sözleşme pazarlığı için aylar, hatta yıllar kazandırabilir.

Bu Süreçte Bilinmesi Gerekenler

Kentsel dönüşüm süreçlerinde malik kurulu kararları, müteahhit sözleşmelerinin teknik ve hukuki denetimi ve arsa payı satışına ilişkin işlemler, malikler yönünden sonuçları ağır olabilen aşamalardır. Bu aşamaların her birinde sürecin belgeye dayalı takibi ve zamanında hukuki değerlendirme önem taşır.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki görüş yerine geçmez. Kentsel dönüşüm süreçleri taşınmazın durumuna ve kurul kararlarına göre değişir; önemli bir aşamada bir avukata danışmanızı öneririz.